怎样才能实现抵押权

实现抵押权要满足条件并按程序进行。条件是存在合法有效抵押合同，且债务人不履行到期债务或出现约定实现抵押权情形。

实现方式有两种。一是抵押权人与抵押人协议，以抵押财产折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿，若协议损害其他债权人利益，其他债权人可请求法院撤销。二是双方未达成协议，抵押权人可请求法院拍卖、变卖抵押财产，折价或变卖需参照市场价格。

另外，建设用地使用权抵押后新增建筑物非抵押财产，实现抵押权时虽一并处分，但新增建筑物价款抵押权人无优先受偿权。

为保障权益，当事人应签订完备抵押合同，明确实现情形；抵押权人在实现抵押权时遵循法定程序；其他债权人密切关注协议情况，及时行使撤销权。
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法律分析：
（1）实现抵押权的前提是存在合法有效的抵押合同，并且要出现债务人不履行到期债务或者当事人约定的实现抵押权的情形。这是启动抵押权实现程序的基础。
（2）实现抵押权有两种途径。一是抵押权人与抵押人协议，可将抵押财产折价，或以拍卖、变卖所得价款优先受偿。不过若协议损害其他债权人利益，其他债权人有权请求法院撤销。二是双方未达成协议时，抵押权人可请求法院拍卖、变卖抵押财产，且抵押财产折价或变卖需参照市场价格。
（3）建设用地使用权抵押后，新增建筑物不在抵押财产范围内。实现抵押权时虽一并处分，但新增建筑物价款，抵押权人无优先受偿权。

提醒：在进行抵押活动时，各方要明确合同条款，避免损害其他债权人利益。不同抵押情形下的权益实现有差异，建议咨询专业人士进一步分析。
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（一）要确保抵押合同合法有效，密切关注债务人债务履行情况，一旦出现不履行到期债务或约定的实现抵押权情形，及时采取行动。
（二）与抵押人协商实现抵押权时，要确保协议公平合理，避免损害其他债权人利益。若协议达成，按约定以抵押财产折价、拍卖或变卖并优先受偿。
（三）若与抵押人无法就实现方式达成协议，应及时请求法院拍卖、变卖抵押财产。在抵押财产折价或变卖时，参考市场价格。
（四）对于建设用地使用权抵押，清楚新增建筑物不属于抵押财产，实现抵押权处分时虽一并处理，但新增建筑物价款无优先受偿权。

法律依据：
《中华人民共和国民法典》第四百一十条规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
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1.实现抵押权有条件和程序。要有合法有效的抵押合同，且债务人不履行到期债务或出现约定情形。
2.实现方式可由抵押权人与抵押人协议，以抵押财产折价或拍卖、变卖优先受偿。若协议损害其他债权人利益，其他债权人可请求法院撤销。
3.双方未达成协议，抵押权人可请求法院拍卖、变卖。折价或变卖应参照市场价。
4.建设用地使用权抵押后，新增建筑物不算抵押财产，处分时虽一并处理，但新增建筑物价款抵押权人无优先受偿权。
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结论：实现抵押权要符合存在合法有效抵押合同且债务人不履行到期债务或出现约定情形等条件，可通过与抵押人协议或请求法院拍卖、变卖抵押财产等方式实现，新增建筑物一般不属于抵押财产。
法律解析：根据相关法律规定，合法有效的抵押合同是实现抵押权的基础，当债务人不履行到期债务或发生约定情形时，抵押权人可开始实现权利。实现方式主要有与抵押人协议折价、拍卖或变卖抵押财产，若协议损害其他债权人利益，其他债权人可请求法院撤销。若双方未达成协议，抵押权人可请求法院拍卖、变卖。抵押财产折价或变卖要参照市场价格。建设用地使用权抵押后新增建筑物不属于抵押财产，虽要一并处分，但新增建筑物价款抵押权人无优先受偿权。如果在抵押权实现过程中遇到任何疑问或纠纷，建议及时向专业法律人士咨询，以保障自身合法权益。